2009년 한국 부동산 시장 분석

날짜: 2009.01.28, 글쓴이: 장계황, 조회: 452

2009년 한국 부동산의 문제점은 여러가지가 잇으나 부동산 버블로 안하여 만들어진 문제점을 알아보자

부동산 버블이 낳은 문제는 바로 가계 부채 급증이다. 은행의 무분별한 대출로 금융권 전체의 가계 부채 총액은

2001년 말 342조원에서 2008년 6월 말 676조원으로, 매년 거의 4~50조가 늘어나 약 320조원이나 늘었다.

이런 가계대출 비율의 증가율(1999~2005년)은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 스페인, 호주에 이어 세 번째로 높다고 하는데 이것이 한국 경제가 불황기를 겪으면서 또다른 문제점으로 나타날 것이다.

이 가운데 부동산 담보 대출은 약307조원으로 나타나 있는데 실질적으로 위장 대출까지 포함하면 이 보다 더 많은 금액이

부동산 대출로 예상이 되는데 문제는 부동산 담보 대출 가운데 상당 부분이 부실화할 위험에 노출돼 있다는 점이다.



이러한 문제가 예상이 되어 정부는 일정한 담보에 대하여 얼마마한 가치만 인정하여 일정 비율만 대출을 하여주는

담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 도입이 되었다.

이런 제도가 도입이 된 연유는 IMF를 거치면서 한국의 금융 구조가 허약한것을 발견하고,

호경기 때에는 금융기관에서 퍼주기식 대출을 하여주다보니 불황기때 문제가 될것을 우려하여 만든 제도이다.

그러나 2006년 이 제도가 완전 정착 하기 전에 많은 대출금이 이미 시중에 나가 있었고. 미쳐 회수 하지 못한

많은 대금이 불황기를 맞이하여 폭탄으로 문제가 될수 있다는 것이다.

실제로 2008년 11월 MBC PD수첩팀이 방송 보도를 위해 무작위로 샘플링한 경기 용인 지역의 한 아파트 단지

200가구의 평균 대출액은 3억4600만원이나 됐다. 대출을 받지 않은 집은 37가구(18.5%)에 불과했다.

(자료: 김광수 경제 연구소)

물론 용인의 경우 부동산 투기 붐이 절정이었을 때 대규모 분양이 이뤄졌기 때문에 그 정도가 심한 편이라고 볼 수는 있다.

하지만 가계의 부동산 투자는 용인 지역에 국한된 현상이 아니었다.

만약 가계가 잔뜩 빚을 지고 집을 샀는데, 그 집의 자산가치가 본격적으로 하락한다면 어떻게 될까.



2007년 말 현재 주택을 두 채 이상 소유한 다주택자는 전국적으로 105만명에 달하는데 이들은 평균 4.5채씩

총 477만채의 주택을 소유하고 있어 농경문화 속에서 주택을 사용 보다는 보유를 우선시 하는

한국의 다주택 보유 문화를 한눈으로 보여주는 통계인 것이다.

이 가운데 상당수가 2000년대 집값 거품기에 새로 두 채 이상 소유하게 된 것으로 보인다.

이들은 은행 빚을 얻어 집을 장만했어도 집값이 오르는 한 은행 금리를 감당하고도 남는 장사를 했다.

그러나 이들은 상당수 집값이 떨어지고 금리가 오르면서 집을 내놓고 있다.

하지만 잠재적 매수자들은 집값이 더 떨어질 것으로 예상하기 떄문에 시장에서는 계속하여

기다리는 형국이 되어 거래가 활성화 되지 못하는 것이다.

이미 IMF를 경험한 소비자들은 이 시점은 가더려야 한다는 논리를 가지고 있으며

이런 심리적 현상 때문에 지금의 부동산 거래가 장기화 될것이 예상되며

정부는 이런 심리적 현상을 풀어주기 위한 대책을 적극적으로 대처 하여야 할 것이다.



만약 이런 상태에서 다주택자 들이 집값 하락을 우려하여 집을 한채씩이라도 매물로 내놓고

시장에 내 놓는다면 아마 엄청난 일이 벌어질 것이다. 105만명이 105채를 동시에 시장에 매물이 나온다면 집값 폭락 사테는

막을수 없는 사회적 문제로 대두 될 것인데. 만약 은행 금리가 계속 인상이 된다면, 자신의 가치가 하락이 될 것이기 때문에

2채 이상의 주택 소유자는 사회적 현상에 의하여 매물로 시장에 내 놓는다면 바로 문제로 나타날 것이다.

이 같은 집값 폭락이 장기화할 경우 시중은행의 연체율이 높아지고 부실 자산이 늘어날 소지가 크다고 할 수 있다.

집값 하락은 대차대조표 불황으로도 이어질 수 있다.

이런 문제를 잘 분석을 하여 보면 1990년대ㅔ 중반의 일본에서 이미 벌어졌고, 지금의 미국에서 벌어지고 있는 서브 프라임 모기지 사태인 것이다.

부동산 가격이라는 자산가치가 급격히 하락하면 그 자산을 사기 위해 진 부채는 그대로 남는다.

이 때문에 가계 등 경제 주체는 한동안 부채 청산을 위하여서는 상당한 무리를 하여야만 해결 될 것으로 보는데

이런 사회적 충격이 몰고 올 사태를 미리 예지하여 금리 안정과 거래의 활성화를 위하여

미리 대책을 세워 시장과 소통을 하여야 할 것이다.



장 계황 교수