귀하는 퇴직사유가 아래의 정당한 사유에 해당되십니까?
정당한 사유로 인정되는 경우
다음 중 하나에 해당하는 사유가 이직일 전 1년 이내에 2개월 이상 발생한 경우
- 실제 근로조건이 채용 시 제시된 근로조건이나 채용 후 일반적으로 적용받던 근로조건보다 낮아지게 된 경우 또는 임금체불이 있는 경우
- 소정근로에 대하여 지급받은 임금이 「최저임금법」에 따른 최저임금에 미달하게 된 경우
- 「근로기준법」 제53조에 따른 연장 근로의 제한을 위반한 경우
- 사업장의 휴업으로 휴업 전 평균임금의 70퍼센트 미만을 지급받은 경우
사업장의 도산ㆍ폐업이 확실하거나 대량의 감원이 예정되어 있는 경우
다음 중 하나에 해당하는 사정으로 사업주로부터 퇴직을 권고받거나, 인원 감축이 불가피하여 고용조정계획에 따라 실시하는 퇴직 희망자의 모집으로 이직하는 경우
- 사업의 양도ㆍ인수ㆍ합병 또는 일부 사업의 폐지나 업종전환
- 직제개편에 따른 조직의 폐지ㆍ축소 또는 신기술의 도입, 기술혁신 등에 따른 작업형태의 변경
- 경영의 악화, 인사 적체, 그 밖에 이에 준하는 사유가 발생한 경우
다음 중 하나에 해당하는 사유로 통근이 곤란(통근 시 이용할 수 있는 통상의 교통수단으로는 사업장으로의 왕복에 드는 시간이 3시간 이상인 경우를 말한다)하게 된 경우
- 사업장의 이전 또는 지역을 달리하는 사업장으로의 전근
- 배우자나 부양하여야 할 친족과의 동거를 위한 거소 이전
- 그 밖에 피할 수 없는 사유로 통근이 곤란한 경우
부모나 동거 친족의 질병ㆍ부상 등으로 30일 이상 본인이 간호해야 하는 기간에 기업의 사정상 휴가나 휴직이 허용되지 않아 이직한 경우
체력의 부족, 심신장애, 질병, 부상, 시력ㆍ청력ㆍ촉각의 감퇴 등으로 피보험자에게 주어진 업무를 수행하게 하는 것이 곤란하고, 기업의 사정상 업무 종류의 전환이나 휴직이 이직한 것이 의사의 소견서, 사업주 의견 등에 근거하여 객관적으로 인정되는 경우
임신, 출산, 생후 3년 미만 자녀의 육아,「병역법」에 따른 의무복무 등으로 업무를 계속적으로 수행하기 어려운 경우로서 사업주가 휴가나 휴직을 허용하지 않아 이직한 경우
그 밖에 피보험자와 사업장 등의 사정에 비추어 그러한 여건에서는 통상의 다른 근로자도 이직했을 것이라는 사실이 객관적으로 인정되는 경우
※ 체력부족, 심신장애, 임신·출산, 질병·부상 등의 이직은 치료나 출산 등의 기간이 종료되면 원직에 복직하는 것이 원칙으로 의사 등 전문가의 소견이나 사업주의 휴직 불허 등의 사유로 부득이 이직한 경우에 한하여 수급자격이 인정됨
중대한 귀책사유로 해고되는 경우(실업급여가 인정되지 않는 경우)
형법 또는 법률 위반으로 금고이상의 형을 선고 받고 해고된 경우
공금횡령, 회사기밀누설, 기물파괴 등으로 회사에 막대한 재산상의 손해를 끼쳐 해고된 경우
정당한 사유없이 장기간 무단 결근하여 해고된 경우
2009년 3월 5일 목요일
3-tier application ; 3 계층 애플리케이션
출처 http://www.terms.co.kr/
3 계층 애플리케이션이란 3개의 주요 부분으로 구성되어 있는 응용프로그램으로서, 각각은 네트웍 상의 서로 다른 장소에 분산되어 있다. 여기서 3개의 주요부분이란 다음과 같다.
- 워크스테이션, 또는 외양인터페이스
- 비지니스 로직
- 데이터베이스와 그것을 관리하기 위한 관련프로그램
전형적인 3 계층 애플리케이션에서, 프로그램 사용자의 워크스테이션은 GUI를 제공하는 프로그램과, 특정 프로그램에 맞는 입력 양식이나 인터랙티브 윈도우 등을 가지고 있다 (워크스테이션 사용자를 위한 일부 독특한 데이터는 사용자의 하드디스크에도 함께 보관된다).
비즈니스 로직은 근거리통신망 서버 또는 다른 공유된 컴퓨터 상에 위치한다. 비즈니스 로직은 워크스테이션으로부터의 클라이언트 요청에 대해 마치 서버처럼 행동한다. 그것은 차례로 어떤 데이터가 필요한지를 결정하고, 메인프레임 컴퓨터 상에 위치하고 있을 세 번째 계층의 프로그램에 대해서는 마치 클라이언트처럼 행동한다.
세 번째 계층은 데이터베이스와 그것에 액세스해서 읽거나 쓰는 것을 관리하는 프로그램을 포함한다. 애플리케이션의 조직은 이것보다 더욱 복잡해질 수 있지만, 3 계층 관점은 대규모 프로그램에서 일부분에 관해 생각하기에 편리한 방법이다.
3 계층 애플리케이션은 클라이언트/서버 컴퓨팅 모델을 사용한다. 3 계층에서, 각 부분은 각기 다른 팀의 프로그래머들에 의해 각기 다른 언어를 사용하여 동시에 개발될 수 있다. 어떤 한 계층의 프로그램은 다른 계층에 영향을 주지 않고도 변경되거나 위치가 달라질 수 있기 때문에, 3 계층 모델은 새로운 요구나 기회가 생길 때마다 애플리케이션을 지속적으로 진화시켜야하는 기업이나 소프트웨어 패키지 개발자들이 이에 쉽게 대처할 수 있게 해준다. 기존의 애플리케이션들은 영구적으로 또는 일시적으로 계속 유지될 수 있으며, 하나의 컴포넌트로서 새로운 계층 내에 캡슐화될 수도 있다.
3 계층 애플리케이션 아키텍처는 분산 객체지향 프로그래밍과 사상이 일치한다.
3 계층 애플리케이션이란 3개의 주요 부분으로 구성되어 있는 응용프로그램으로서, 각각은 네트웍 상의 서로 다른 장소에 분산되어 있다. 여기서 3개의 주요부분이란 다음과 같다.
- 워크스테이션, 또는 외양인터페이스
- 비지니스 로직
- 데이터베이스와 그것을 관리하기 위한 관련프로그램
전형적인 3 계층 애플리케이션에서, 프로그램 사용자의 워크스테이션은 GUI를 제공하는 프로그램과, 특정 프로그램에 맞는 입력 양식이나 인터랙티브 윈도우 등을 가지고 있다 (워크스테이션 사용자를 위한 일부 독특한 데이터는 사용자의 하드디스크에도 함께 보관된다).
비즈니스 로직은 근거리통신망 서버 또는 다른 공유된 컴퓨터 상에 위치한다. 비즈니스 로직은 워크스테이션으로부터의 클라이언트 요청에 대해 마치 서버처럼 행동한다. 그것은 차례로 어떤 데이터가 필요한지를 결정하고, 메인프레임 컴퓨터 상에 위치하고 있을 세 번째 계층의 프로그램에 대해서는 마치 클라이언트처럼 행동한다.
세 번째 계층은 데이터베이스와 그것에 액세스해서 읽거나 쓰는 것을 관리하는 프로그램을 포함한다. 애플리케이션의 조직은 이것보다 더욱 복잡해질 수 있지만, 3 계층 관점은 대규모 프로그램에서 일부분에 관해 생각하기에 편리한 방법이다.
3 계층 애플리케이션은 클라이언트/서버 컴퓨팅 모델을 사용한다. 3 계층에서, 각 부분은 각기 다른 팀의 프로그래머들에 의해 각기 다른 언어를 사용하여 동시에 개발될 수 있다. 어떤 한 계층의 프로그램은 다른 계층에 영향을 주지 않고도 변경되거나 위치가 달라질 수 있기 때문에, 3 계층 모델은 새로운 요구나 기회가 생길 때마다 애플리케이션을 지속적으로 진화시켜야하는 기업이나 소프트웨어 패키지 개발자들이 이에 쉽게 대처할 수 있게 해준다. 기존의 애플리케이션들은 영구적으로 또는 일시적으로 계속 유지될 수 있으며, 하나의 컴포넌트로서 새로운 계층 내에 캡슐화될 수도 있다.
3 계층 애플리케이션 아키텍처는 분산 객체지향 프로그래밍과 사상이 일치한다.
2009년 2월 24일 화요일
2009년 2월 10일 화요일
http://flagcounter.com/
사이트의 한국소개하는 부분에
http://flagcounter.com/
Invalid notation
Incorrect notation
not 'Sea of Japan'
Ombareun notation 'the East Sea'
South Korea 지도가 잘 못됐어요
http://flagcounter.com/factbook/kr
한국지도 (독도)
독도 [獨島, Dokdo]
경상북도 울릉군 울릉읍 독도리에 있는 섬.
위치 경상북도 울릉군 울릉읍 독도리 1~96 번지
경위도 동도(동경 131도 52분 10.4초, 북위 37도 14분 26.8초), 서도(동경 131도 51분 54.6초, 북위 37도 14분 30.6초)
면적 187,554㎡(동도 73,297㎡, 서도 88,740㎡, 부속도 25,517㎡)
Gyeongsangbuk-do ulreungeup Ulleung the Dokdo Island City.
Location dokdori 1-96 ulreungeup Ulleung-dong Gyeongsangbuk-do
Inspector's Dongdo (Tokyo 131 and 52 minutes 10.4 seconds, north latitude 37 degrees 14 minutes 26.8 seconds), but (Tokyo 131 and 51 minutes 54.6 seconds, 30.6 seconds north latitude 37 degrees 14 minutes)
Area of 187554 ㎡ (Dongdo 73297 ㎡, but 88740 ㎡, parts of 25517 ㎡)
독섬이라고도 하며, 면적은 18만 7,554㎡이다. 울릉도에서 동남쪽으로 87.4㎞ 떨어진 해상에 있으며, 동도(東島)·서도(西島) 및 그 주변에 흩어져 있는 89개의 바위섬으로 이루어진 화산섬이다. 동도는 동경 131도 52분 10.4초, 북위 37도 14분 26.8초에, 서도는 동경 131도 51분 54.6초, 북위 37도 14분 30.6초에 위치한다. 동도·서도간 거리는 151m로 좁은 수도(水道)를 이룬다. 동도는 해발고도 98.6m, 면적 73,297㎡이고, 서도는 해발고도 168.5m, 면적 88,740㎡이다.
옛날에는 삼봉도(三峰島)·가지도(可支島)·우산도(于山島) 등으로도 일컬어졌다. 울릉도가 개척될 때 입주한 주민들이 처음에는 돌섬이라고 하였는데, 이것이 돍섬으로 변하였다가 다시 독섬으로 변하였고, 독섬을 한자로 표기하면서 독도가 되었다고 한다.
한편, 프랑스와 유럽 같은 나라에서는 독도를 발견한 배의 이름을 따서 '리앙쿠르(Liancourt)', '호넷(Hornet)'으로 표기하기도 한다. 그러나 1905년에 일본은 일방적으로 독도를 다케시마[竹島]로 바꾸고 시마네현[島根縣]에 편입한 뒤 계속해서 독도 영유권을 주장하고 있다. 일본 시마네현 의회는 한국의 강력한 반대를 무릅쓰고 2005년 3월 16일 매년 2월 22일을 '다케시마의 날(竹島の日)'로 정하는 조례안 가결했다. 이에 맞서 한국 정부는 같은해 3월 17일 일반인에게 독도 방문을 전면 허용하고 대일(對日) 신 독트린을 발표하였다.
사이트의 한국소개하는 부분에
http://flagcounter.com/
Invalid notation
Incorrect notation
not 'Sea of Japan'
Ombareun notation 'the East Sea'
South Korea 지도가 잘 못됐어요
http://flagcounter.com/factbook/kr
한국지도 (독도)
독도 [獨島, Dokdo]
경상북도 울릉군 울릉읍 독도리에 있는 섬.
위치 경상북도 울릉군 울릉읍 독도리 1~96 번지
경위도 동도(동경 131도 52분 10.4초, 북위 37도 14분 26.8초), 서도(동경 131도 51분 54.6초, 북위 37도 14분 30.6초)
면적 187,554㎡(동도 73,297㎡, 서도 88,740㎡, 부속도 25,517㎡)
Gyeongsangbuk-do ulreungeup Ulleung the Dokdo Island City.
Location dokdori 1-96 ulreungeup Ulleung-dong Gyeongsangbuk-do
Inspector's Dongdo (Tokyo 131 and 52 minutes 10.4 seconds, north latitude 37 degrees 14 minutes 26.8 seconds), but (Tokyo 131 and 51 minutes 54.6 seconds, 30.6 seconds north latitude 37 degrees 14 minutes)
Area of 187554 ㎡ (Dongdo 73297 ㎡, but 88740 ㎡, parts of 25517 ㎡)
독섬이라고도 하며, 면적은 18만 7,554㎡이다. 울릉도에서 동남쪽으로 87.4㎞ 떨어진 해상에 있으며, 동도(東島)·서도(西島) 및 그 주변에 흩어져 있는 89개의 바위섬으로 이루어진 화산섬이다. 동도는 동경 131도 52분 10.4초, 북위 37도 14분 26.8초에, 서도는 동경 131도 51분 54.6초, 북위 37도 14분 30.6초에 위치한다. 동도·서도간 거리는 151m로 좁은 수도(水道)를 이룬다. 동도는 해발고도 98.6m, 면적 73,297㎡이고, 서도는 해발고도 168.5m, 면적 88,740㎡이다.
옛날에는 삼봉도(三峰島)·가지도(可支島)·우산도(于山島) 등으로도 일컬어졌다. 울릉도가 개척될 때 입주한 주민들이 처음에는 돌섬이라고 하였는데, 이것이 돍섬으로 변하였다가 다시 독섬으로 변하였고, 독섬을 한자로 표기하면서 독도가 되었다고 한다.
한편, 프랑스와 유럽 같은 나라에서는 독도를 발견한 배의 이름을 따서 '리앙쿠르(Liancourt)', '호넷(Hornet)'으로 표기하기도 한다. 그러나 1905년에 일본은 일방적으로 독도를 다케시마[竹島]로 바꾸고 시마네현[島根縣]에 편입한 뒤 계속해서 독도 영유권을 주장하고 있다. 일본 시마네현 의회는 한국의 강력한 반대를 무릅쓰고 2005년 3월 16일 매년 2월 22일을 '다케시마의 날(竹島の日)'로 정하는 조례안 가결했다. 이에 맞서 한국 정부는 같은해 3월 17일 일반인에게 독도 방문을 전면 허용하고 대일(對日) 신 독트린을 발표하였다.
2009년 2월 9일 월요일
금융센터 홍대지점 선물옵션수강생 3기모집
2009/02/05 14:32 122
동양종합금융증권 금융센터 홍대지점에서는 선물·옵션 투자자를 대상으로 2009년 2월 11일(수)부터
2009년 2월 25일(수)까지 3주간에 걸쳐 선물·옵션 실전투자 강의를 개최합니다. 선물·옵션 투자자 분들의
많은 참여 바랍니다.
행사명 : 선물·옵션 실전투자 강의 수강생 3기 모집
행사일정 : 3주 순환 강의(오후 4시 30분 ~ 6시)
2009년 2월 11일(수) : 선물·옵션 투자 방법
2009년 2월 18일(수) : 심리 기법
2009년 2월 25일(수) : 다양한 매매 전략
대 상 : 선물·옵션 투자자
장 소 : 금융센터 홍대지점(2호선 홍대역 5번출구)
문 의 : 동양종합금융증권 금융센터 홍대지점 ☎02) 3143-2943
동양종합금융증권 금융센터 홍대지점에서는 선물·옵션 투자자를 대상으로 2009년 2월 11일(수)부터
2009년 2월 25일(수)까지 3주간에 걸쳐 선물·옵션 실전투자 강의를 개최합니다. 선물·옵션 투자자 분들의
많은 참여 바랍니다.
행사명 : 선물·옵션 실전투자 강의 수강생 3기 모집
행사일정 : 3주 순환 강의(오후 4시 30분 ~ 6시)
2009년 2월 11일(수) : 선물·옵션 투자 방법
2009년 2월 18일(수) : 심리 기법
2009년 2월 25일(수) : 다양한 매매 전략
대 상 : 선물·옵션 투자자
장 소 : 금융센터 홍대지점(2호선 홍대역 5번출구)
문 의 : 동양종합금융증권 금융센터 홍대지점 ☎02) 3143-2943
2009년 2월 7일 토요일
2009년 한국 부동산 시장 분석
날짜: 2009.01.28, 글쓴이: 장계황, 조회: 452
2009년 한국 부동산의 문제점은 여러가지가 잇으나 부동산 버블로 안하여 만들어진 문제점을 알아보자
부동산 버블이 낳은 문제는 바로 가계 부채 급증이다. 은행의 무분별한 대출로 금융권 전체의 가계 부채 총액은
2001년 말 342조원에서 2008년 6월 말 676조원으로, 매년 거의 4~50조가 늘어나 약 320조원이나 늘었다.
이런 가계대출 비율의 증가율(1999~2005년)은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 스페인, 호주에 이어 세 번째로 높다고 하는데 이것이 한국 경제가 불황기를 겪으면서 또다른 문제점으로 나타날 것이다.
이 가운데 부동산 담보 대출은 약307조원으로 나타나 있는데 실질적으로 위장 대출까지 포함하면 이 보다 더 많은 금액이
부동산 대출로 예상이 되는데 문제는 부동산 담보 대출 가운데 상당 부분이 부실화할 위험에 노출돼 있다는 점이다.
이러한 문제가 예상이 되어 정부는 일정한 담보에 대하여 얼마마한 가치만 인정하여 일정 비율만 대출을 하여주는
담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 도입이 되었다.
이런 제도가 도입이 된 연유는 IMF를 거치면서 한국의 금융 구조가 허약한것을 발견하고,
호경기 때에는 금융기관에서 퍼주기식 대출을 하여주다보니 불황기때 문제가 될것을 우려하여 만든 제도이다.
그러나 2006년 이 제도가 완전 정착 하기 전에 많은 대출금이 이미 시중에 나가 있었고. 미쳐 회수 하지 못한
많은 대금이 불황기를 맞이하여 폭탄으로 문제가 될수 있다는 것이다.
실제로 2008년 11월 MBC PD수첩팀이 방송 보도를 위해 무작위로 샘플링한 경기 용인 지역의 한 아파트 단지
200가구의 평균 대출액은 3억4600만원이나 됐다. 대출을 받지 않은 집은 37가구(18.5%)에 불과했다.
(자료: 김광수 경제 연구소)
물론 용인의 경우 부동산 투기 붐이 절정이었을 때 대규모 분양이 이뤄졌기 때문에 그 정도가 심한 편이라고 볼 수는 있다.
하지만 가계의 부동산 투자는 용인 지역에 국한된 현상이 아니었다.
만약 가계가 잔뜩 빚을 지고 집을 샀는데, 그 집의 자산가치가 본격적으로 하락한다면 어떻게 될까.
2007년 말 현재 주택을 두 채 이상 소유한 다주택자는 전국적으로 105만명에 달하는데 이들은 평균 4.5채씩
총 477만채의 주택을 소유하고 있어 농경문화 속에서 주택을 사용 보다는 보유를 우선시 하는
한국의 다주택 보유 문화를 한눈으로 보여주는 통계인 것이다.
이 가운데 상당수가 2000년대 집값 거품기에 새로 두 채 이상 소유하게 된 것으로 보인다.
이들은 은행 빚을 얻어 집을 장만했어도 집값이 오르는 한 은행 금리를 감당하고도 남는 장사를 했다.
그러나 이들은 상당수 집값이 떨어지고 금리가 오르면서 집을 내놓고 있다.
하지만 잠재적 매수자들은 집값이 더 떨어질 것으로 예상하기 떄문에 시장에서는 계속하여
기다리는 형국이 되어 거래가 활성화 되지 못하는 것이다.
이미 IMF를 경험한 소비자들은 이 시점은 가더려야 한다는 논리를 가지고 있으며
이런 심리적 현상 때문에 지금의 부동산 거래가 장기화 될것이 예상되며
정부는 이런 심리적 현상을 풀어주기 위한 대책을 적극적으로 대처 하여야 할 것이다.
만약 이런 상태에서 다주택자 들이 집값 하락을 우려하여 집을 한채씩이라도 매물로 내놓고
시장에 내 놓는다면 아마 엄청난 일이 벌어질 것이다. 105만명이 105채를 동시에 시장에 매물이 나온다면 집값 폭락 사테는
막을수 없는 사회적 문제로 대두 될 것인데. 만약 은행 금리가 계속 인상이 된다면, 자신의 가치가 하락이 될 것이기 때문에
2채 이상의 주택 소유자는 사회적 현상에 의하여 매물로 시장에 내 놓는다면 바로 문제로 나타날 것이다.
이 같은 집값 폭락이 장기화할 경우 시중은행의 연체율이 높아지고 부실 자산이 늘어날 소지가 크다고 할 수 있다.
집값 하락은 대차대조표 불황으로도 이어질 수 있다.
이런 문제를 잘 분석을 하여 보면 1990년대ㅔ 중반의 일본에서 이미 벌어졌고, 지금의 미국에서 벌어지고 있는 서브 프라임 모기지 사태인 것이다.
부동산 가격이라는 자산가치가 급격히 하락하면 그 자산을 사기 위해 진 부채는 그대로 남는다.
이 때문에 가계 등 경제 주체는 한동안 부채 청산을 위하여서는 상당한 무리를 하여야만 해결 될 것으로 보는데
이런 사회적 충격이 몰고 올 사태를 미리 예지하여 금리 안정과 거래의 활성화를 위하여
미리 대책을 세워 시장과 소통을 하여야 할 것이다.
장 계황 교수
2009년 한국 부동산의 문제점은 여러가지가 잇으나 부동산 버블로 안하여 만들어진 문제점을 알아보자
부동산 버블이 낳은 문제는 바로 가계 부채 급증이다. 은행의 무분별한 대출로 금융권 전체의 가계 부채 총액은
2001년 말 342조원에서 2008년 6월 말 676조원으로, 매년 거의 4~50조가 늘어나 약 320조원이나 늘었다.
이런 가계대출 비율의 증가율(1999~2005년)은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 스페인, 호주에 이어 세 번째로 높다고 하는데 이것이 한국 경제가 불황기를 겪으면서 또다른 문제점으로 나타날 것이다.
이 가운데 부동산 담보 대출은 약307조원으로 나타나 있는데 실질적으로 위장 대출까지 포함하면 이 보다 더 많은 금액이
부동산 대출로 예상이 되는데 문제는 부동산 담보 대출 가운데 상당 부분이 부실화할 위험에 노출돼 있다는 점이다.
이러한 문제가 예상이 되어 정부는 일정한 담보에 대하여 얼마마한 가치만 인정하여 일정 비율만 대출을 하여주는
담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 도입이 되었다.
이런 제도가 도입이 된 연유는 IMF를 거치면서 한국의 금융 구조가 허약한것을 발견하고,
호경기 때에는 금융기관에서 퍼주기식 대출을 하여주다보니 불황기때 문제가 될것을 우려하여 만든 제도이다.
그러나 2006년 이 제도가 완전 정착 하기 전에 많은 대출금이 이미 시중에 나가 있었고. 미쳐 회수 하지 못한
많은 대금이 불황기를 맞이하여 폭탄으로 문제가 될수 있다는 것이다.
실제로 2008년 11월 MBC PD수첩팀이 방송 보도를 위해 무작위로 샘플링한 경기 용인 지역의 한 아파트 단지
200가구의 평균 대출액은 3억4600만원이나 됐다. 대출을 받지 않은 집은 37가구(18.5%)에 불과했다.
(자료: 김광수 경제 연구소)
물론 용인의 경우 부동산 투기 붐이 절정이었을 때 대규모 분양이 이뤄졌기 때문에 그 정도가 심한 편이라고 볼 수는 있다.
하지만 가계의 부동산 투자는 용인 지역에 국한된 현상이 아니었다.
만약 가계가 잔뜩 빚을 지고 집을 샀는데, 그 집의 자산가치가 본격적으로 하락한다면 어떻게 될까.
2007년 말 현재 주택을 두 채 이상 소유한 다주택자는 전국적으로 105만명에 달하는데 이들은 평균 4.5채씩
총 477만채의 주택을 소유하고 있어 농경문화 속에서 주택을 사용 보다는 보유를 우선시 하는
한국의 다주택 보유 문화를 한눈으로 보여주는 통계인 것이다.
이 가운데 상당수가 2000년대 집값 거품기에 새로 두 채 이상 소유하게 된 것으로 보인다.
이들은 은행 빚을 얻어 집을 장만했어도 집값이 오르는 한 은행 금리를 감당하고도 남는 장사를 했다.
그러나 이들은 상당수 집값이 떨어지고 금리가 오르면서 집을 내놓고 있다.
하지만 잠재적 매수자들은 집값이 더 떨어질 것으로 예상하기 떄문에 시장에서는 계속하여
기다리는 형국이 되어 거래가 활성화 되지 못하는 것이다.
이미 IMF를 경험한 소비자들은 이 시점은 가더려야 한다는 논리를 가지고 있으며
이런 심리적 현상 때문에 지금의 부동산 거래가 장기화 될것이 예상되며
정부는 이런 심리적 현상을 풀어주기 위한 대책을 적극적으로 대처 하여야 할 것이다.
만약 이런 상태에서 다주택자 들이 집값 하락을 우려하여 집을 한채씩이라도 매물로 내놓고
시장에 내 놓는다면 아마 엄청난 일이 벌어질 것이다. 105만명이 105채를 동시에 시장에 매물이 나온다면 집값 폭락 사테는
막을수 없는 사회적 문제로 대두 될 것인데. 만약 은행 금리가 계속 인상이 된다면, 자신의 가치가 하락이 될 것이기 때문에
2채 이상의 주택 소유자는 사회적 현상에 의하여 매물로 시장에 내 놓는다면 바로 문제로 나타날 것이다.
이 같은 집값 폭락이 장기화할 경우 시중은행의 연체율이 높아지고 부실 자산이 늘어날 소지가 크다고 할 수 있다.
집값 하락은 대차대조표 불황으로도 이어질 수 있다.
이런 문제를 잘 분석을 하여 보면 1990년대ㅔ 중반의 일본에서 이미 벌어졌고, 지금의 미국에서 벌어지고 있는 서브 프라임 모기지 사태인 것이다.
부동산 가격이라는 자산가치가 급격히 하락하면 그 자산을 사기 위해 진 부채는 그대로 남는다.
이 때문에 가계 등 경제 주체는 한동안 부채 청산을 위하여서는 상당한 무리를 하여야만 해결 될 것으로 보는데
이런 사회적 충격이 몰고 올 사태를 미리 예지하여 금리 안정과 거래의 활성화를 위하여
미리 대책을 세워 시장과 소통을 하여야 할 것이다.
장 계황 교수
2009년 2월 5일 목요일
경매 낙찰자를 보호하는 규정
경매 낙찰자를 보호하는 규정 조회 : 64추천 : 0
작성자 윤재호 작성일 2009/02/06 11:24
2002년 초까지만 해도 법원경매하면 무조건 골치 아픈 투자대상으로 여긴 적이 있었다. 외환위기 이후 경매물건이 봇물처럼 쏟아질 때 경매투자자가 값싸게 낙찰 받아도 최고가매수인으로서의 온전한 지위를 확보하지 못했다. 낙찰 받은 물건의 30% 이상은 경매물건에 대해 채무․세입자 등 이해관계인들의 항고 남용으로 제대로 권리행사가 쉽지 않았다.
경매 진행 중에 있는 경매물건에는 항상 복병이 도사리고 있어 경매투자자들은 과정을 숨죽이고 지켜봐야만 했다. 그러나 2002년 7월부터 새 민사집행법이 시행돼 응찰자를 보호하기 위한 장치가 마련되면서 일반인도 법원경매 참여가 쉬워지게 된다.
이때부터 새로 바뀐 주요 법 개정 내용은 항고시 보증금 공탁 의무화, 배당요구 기일명문화, 기간입찰 도입 등으로 그동안 채권자와 세입자 권리보호로 인해 지체됐던 경매절차가 단순․투명하게 처리된 점이 특징이다. 이 법이 시행되면서 경매기일이 크게 단축될 뿐더러 경매 브로커가 개입할 가능성이 줄어들어 경매 대중화에 크게 기여하게 됐다.
◇ 항고시 보증금 공탁 의무화 = 법 제정 이전에는 거의 채무자(집주인)와 짜고 세입자나 이해관계인이 항고․재항고를 남발해 낙찰 후에도 짧으면 2개월에서 늦으면 1년까지 경매기일을 늦추는 것이 관행이었다.
그러나 이제 경매법원에 이의신청(항고․재항고)을 하려면 매각대금의 10%에 해당하는 법정 공탁금을 법원에 맡겨두어야 한다. 만약 항고가 기각되면 보증금 자체가 몰수돼 함부로 이의신청을 할 수 없다. 당시 법 상 이해관계자들은 매각허가 결정일전까지 얼마든지 공탁금 없이도 이의 신청을 할 수 있어 특별한 이유 없이 시간 끌기 작전용으로 이 제도를 악용해 왔었다. 고의성 항고가 줄어들어 경매기간이 크게 단축돼 통상 6개월 정도 권리행사가 빨라진 셈이다.
따라서 경매투자자는 경매참여에 따른 권리행사 기간의 예측이 가능해질 뿐만 아니라 자금계획에 맞춰 투자가 가능해 유리한 것이다. 그러나 일부 함정도 여전히 남아있다. 마음만 먹으면 10%의 보증금을 떼이는 것을 감안해 얼마든지 항고를 할 수 있다. 따라서 입찰에 응하려는 물건이라면 되도록 현장을 답사해 세입자를 만나볼 필요가 있다. 특히 세입자가 많은 다가구 주택이나 상가건물일 경우 세입자들이 돈을 모아 항고할 여지가 높다. 입찰 전 권리 상 이해관계인 들을 직접 만나 항고여부를 확인해 둬야 한다.
◇ 배당요구 기일은 경매기일 전 까지 = 이 제도는 입찰자가 낙찰 후 예기치 못한 위험부담을 벗어나 경매 진행과정에서 손해 보는 일을 줄이는데 법 개정의 취지다. 그동안 매각허가 기일 전까지 배당요구를 할 수 있어 세입자나 후순위 채권자가 이해득실을 따져 배당요구를 해 자칫 잘못하면 뜻하지 않은 경락인수의 부담을 안을 가능성이 높았다.
그러나 개정법 이후에는 그 기일을 앞당겨 최초 경매기일 전까지 배당요구를 하게 의무화시켜 투자자의 추가부담 여지를 없애고 불확실한 권리관계를 확실한 관계로 강화하게 된 것이다. 투자자 입장에서 이 제도의 장점은 권리관계 변동이 많은 경매물건을 입찰이 있기 전에 미리 매각조건을 정해둬 조건을 확정된 상태에서 경매에 부쳐 진다는 점이다. 예기치 못한 권리관계 변수를 미리 파악해 두는 점에서 유리한 것이다. 그러나 경매 초보자라면 권리관계 파악에 더 신중해야 한다. 잘못 분석한 권리를 쉽게 판단해 응찰했다간 선순위 세입자의 보증금 전액을 물어줄 수 있기 때문이다. 또 경매 입찰 전까지 권리변동 여부도 입찰 전 반드시 확인해야 한다.
◇ 달라진 경매진행 방식 = 법 제정 전에는 당일 입찰하고 개찰하는 ‘기일입찰 방식’에서 제정 후에는 정해진 기간 내 우편 또는 직접 경매에 참여하는 ‘기간입찰 방식’으로 바뀌었다. 이렇게 되면 입찰장 분위기에 휩쓸려 고가로 낙찰 받는 ‘묻지마 투자’가 줄고 지방거주자도 마음에 드는 부동산에 입찰할 수 있다.
또 ‘기일 2회 입찰제’가 도입돼 입찰 당일 한 번에 그치면 경매가 두 번씩 입찰에 부쳐져 채권자가 권리확보가 용이하며 경매비용의 절감을 꾀할 수 있다. 따라서 경매참여자는 경매방식을 충분히 이해하고 경매정보를 사전에 파악해 둬야 마음에 둔 경매물건을 바로 낙찰 받을 수 있다. 사전에 경매 진행방식을 확인해 두지 못하면 입찰 당일 낭패를 볼 확률이 높다.
◇ 투자 요령 = 새 민사집행법이 시행되면서 투자에 따른 위험부담이 크게 줄어들어 초보 투자자도 손쉽게 경매에 참여할 수 있게 됐다. 현재 경매가 진행 중인 거의 모든 경매물건은 새 제도로 진행하는 만큼 낙찰자는 투자자를 보호하는 규정에 따라 투자할 수 있는 수혜자인 셈이다.
그러나 입찰 때 권리분석과 물건분석에 따른 투자자 책임은 더 강화된 셈이다. 그동안 예기치 못한 권리관계로 인해 경매계에서 투자자의 사소한 실수로 인한 매각 불허가 결정이 종종 받아 들여졌으나 달라진 민사집행법이 자리매김해 가면서 그 확률이 크게 줄어들었다. 경매 참가자의 입찰 전 책임 있는 권리분석이 요구된다.
작성자 윤재호 작성일 2009/02/06 11:24
2002년 초까지만 해도 법원경매하면 무조건 골치 아픈 투자대상으로 여긴 적이 있었다. 외환위기 이후 경매물건이 봇물처럼 쏟아질 때 경매투자자가 값싸게 낙찰 받아도 최고가매수인으로서의 온전한 지위를 확보하지 못했다. 낙찰 받은 물건의 30% 이상은 경매물건에 대해 채무․세입자 등 이해관계인들의 항고 남용으로 제대로 권리행사가 쉽지 않았다.
경매 진행 중에 있는 경매물건에는 항상 복병이 도사리고 있어 경매투자자들은 과정을 숨죽이고 지켜봐야만 했다. 그러나 2002년 7월부터 새 민사집행법이 시행돼 응찰자를 보호하기 위한 장치가 마련되면서 일반인도 법원경매 참여가 쉬워지게 된다.
이때부터 새로 바뀐 주요 법 개정 내용은 항고시 보증금 공탁 의무화, 배당요구 기일명문화, 기간입찰 도입 등으로 그동안 채권자와 세입자 권리보호로 인해 지체됐던 경매절차가 단순․투명하게 처리된 점이 특징이다. 이 법이 시행되면서 경매기일이 크게 단축될 뿐더러 경매 브로커가 개입할 가능성이 줄어들어 경매 대중화에 크게 기여하게 됐다.
◇ 항고시 보증금 공탁 의무화 = 법 제정 이전에는 거의 채무자(집주인)와 짜고 세입자나 이해관계인이 항고․재항고를 남발해 낙찰 후에도 짧으면 2개월에서 늦으면 1년까지 경매기일을 늦추는 것이 관행이었다.
그러나 이제 경매법원에 이의신청(항고․재항고)을 하려면 매각대금의 10%에 해당하는 법정 공탁금을 법원에 맡겨두어야 한다. 만약 항고가 기각되면 보증금 자체가 몰수돼 함부로 이의신청을 할 수 없다. 당시 법 상 이해관계자들은 매각허가 결정일전까지 얼마든지 공탁금 없이도 이의 신청을 할 수 있어 특별한 이유 없이 시간 끌기 작전용으로 이 제도를 악용해 왔었다. 고의성 항고가 줄어들어 경매기간이 크게 단축돼 통상 6개월 정도 권리행사가 빨라진 셈이다.
따라서 경매투자자는 경매참여에 따른 권리행사 기간의 예측이 가능해질 뿐만 아니라 자금계획에 맞춰 투자가 가능해 유리한 것이다. 그러나 일부 함정도 여전히 남아있다. 마음만 먹으면 10%의 보증금을 떼이는 것을 감안해 얼마든지 항고를 할 수 있다. 따라서 입찰에 응하려는 물건이라면 되도록 현장을 답사해 세입자를 만나볼 필요가 있다. 특히 세입자가 많은 다가구 주택이나 상가건물일 경우 세입자들이 돈을 모아 항고할 여지가 높다. 입찰 전 권리 상 이해관계인 들을 직접 만나 항고여부를 확인해 둬야 한다.
◇ 배당요구 기일은 경매기일 전 까지 = 이 제도는 입찰자가 낙찰 후 예기치 못한 위험부담을 벗어나 경매 진행과정에서 손해 보는 일을 줄이는데 법 개정의 취지다. 그동안 매각허가 기일 전까지 배당요구를 할 수 있어 세입자나 후순위 채권자가 이해득실을 따져 배당요구를 해 자칫 잘못하면 뜻하지 않은 경락인수의 부담을 안을 가능성이 높았다.
그러나 개정법 이후에는 그 기일을 앞당겨 최초 경매기일 전까지 배당요구를 하게 의무화시켜 투자자의 추가부담 여지를 없애고 불확실한 권리관계를 확실한 관계로 강화하게 된 것이다. 투자자 입장에서 이 제도의 장점은 권리관계 변동이 많은 경매물건을 입찰이 있기 전에 미리 매각조건을 정해둬 조건을 확정된 상태에서 경매에 부쳐 진다는 점이다. 예기치 못한 권리관계 변수를 미리 파악해 두는 점에서 유리한 것이다. 그러나 경매 초보자라면 권리관계 파악에 더 신중해야 한다. 잘못 분석한 권리를 쉽게 판단해 응찰했다간 선순위 세입자의 보증금 전액을 물어줄 수 있기 때문이다. 또 경매 입찰 전까지 권리변동 여부도 입찰 전 반드시 확인해야 한다.
◇ 달라진 경매진행 방식 = 법 제정 전에는 당일 입찰하고 개찰하는 ‘기일입찰 방식’에서 제정 후에는 정해진 기간 내 우편 또는 직접 경매에 참여하는 ‘기간입찰 방식’으로 바뀌었다. 이렇게 되면 입찰장 분위기에 휩쓸려 고가로 낙찰 받는 ‘묻지마 투자’가 줄고 지방거주자도 마음에 드는 부동산에 입찰할 수 있다.
또 ‘기일 2회 입찰제’가 도입돼 입찰 당일 한 번에 그치면 경매가 두 번씩 입찰에 부쳐져 채권자가 권리확보가 용이하며 경매비용의 절감을 꾀할 수 있다. 따라서 경매참여자는 경매방식을 충분히 이해하고 경매정보를 사전에 파악해 둬야 마음에 둔 경매물건을 바로 낙찰 받을 수 있다. 사전에 경매 진행방식을 확인해 두지 못하면 입찰 당일 낭패를 볼 확률이 높다.
◇ 투자 요령 = 새 민사집행법이 시행되면서 투자에 따른 위험부담이 크게 줄어들어 초보 투자자도 손쉽게 경매에 참여할 수 있게 됐다. 현재 경매가 진행 중인 거의 모든 경매물건은 새 제도로 진행하는 만큼 낙찰자는 투자자를 보호하는 규정에 따라 투자할 수 있는 수혜자인 셈이다.
그러나 입찰 때 권리분석과 물건분석에 따른 투자자 책임은 더 강화된 셈이다. 그동안 예기치 못한 권리관계로 인해 경매계에서 투자자의 사소한 실수로 인한 매각 불허가 결정이 종종 받아 들여졌으나 달라진 민사집행법이 자리매김해 가면서 그 확률이 크게 줄어들었다. 경매 참가자의 입찰 전 책임 있는 권리분석이 요구된다.
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