경매 낙찰자를 보호하는 규정

경매 낙찰자를 보호하는 규정 조회 : 64추천 : 0






작성자 윤재호 작성일 2009/02/06 11:24


2002년 초까지만 해도 법원경매하면 무조건 골치 아픈 투자대상으로 여긴 적이 있었다. 외환위기 이후 경매물건이 봇물처럼 쏟아질 때 경매투자자가 값싸게 낙찰 받아도 최고가매수인으로서의 온전한 지위를 확보하지 못했다. 낙찰 받은 물건의 30% 이상은 경매물건에 대해 채무․세입자 등 이해관계인들의 항고 남용으로 제대로 권리행사가 쉽지 않았다.


경매 진행 중에 있는 경매물건에는 항상 복병이 도사리고 있어 경매투자자들은 과정을 숨죽이고 지켜봐야만 했다. 그러나 2002년 7월부터 새 민사집행법이 시행돼 응찰자를 보호하기 위한 장치가 마련되면서 일반인도 법원경매 참여가 쉬워지게 된다.


이때부터 새로 바뀐 주요 법 개정 내용은 항고시 보증금 공탁 의무화, 배당요구 기일명문화, 기간입찰 도입 등으로 그동안 채권자와 세입자 권리보호로 인해 지체됐던 경매절차가 단순․투명하게 처리된 점이 특징이다. 이 법이 시행되면서 경매기일이 크게 단축될 뿐더러 경매 브로커가 개입할 가능성이 줄어들어 경매 대중화에 크게 기여하게 됐다.


◇ 항고시 보증금 공탁 의무화 = 법 제정 이전에는 거의 채무자(집주인)와 짜고 세입자나 이해관계인이 항고․재항고를 남발해 낙찰 후에도 짧으면 2개월에서 늦으면 1년까지 경매기일을 늦추는 것이 관행이었다.


그러나 이제 경매법원에 이의신청(항고․재항고)을 하려면 매각대금의 10%에 해당하는 법정 공탁금을 법원에 맡겨두어야 한다. 만약 항고가 기각되면 보증금 자체가 몰수돼 함부로 이의신청을 할 수 없다. 당시 법 상 이해관계자들은 매각허가 결정일전까지 얼마든지 공탁금 없이도 이의 신청을 할 수 있어 특별한 이유 없이 시간 끌기 작전용으로 이 제도를 악용해 왔었다. 고의성 항고가 줄어들어 경매기간이 크게 단축돼 통상 6개월 정도 권리행사가 빨라진 셈이다.


따라서 경매투자자는 경매참여에 따른 권리행사 기간의 예측이 가능해질 뿐만 아니라 자금계획에 맞춰 투자가 가능해 유리한 것이다. 그러나 일부 함정도 여전히 남아있다. 마음만 먹으면 10%의 보증금을 떼이는 것을 감안해 얼마든지 항고를 할 수 있다. 따라서 입찰에 응하려는 물건이라면 되도록 현장을 답사해 세입자를 만나볼 필요가 있다. 특히 세입자가 많은 다가구 주택이나 상가건물일 경우 세입자들이 돈을 모아 항고할 여지가 높다. 입찰 전 권리 상 이해관계인 들을 직접 만나 항고여부를 확인해 둬야 한다.


◇ 배당요구 기일은 경매기일 전 까지 = 이 제도는 입찰자가 낙찰 후 예기치 못한 위험부담을 벗어나 경매 진행과정에서 손해 보는 일을 줄이는데 법 개정의 취지다. 그동안 매각허가 기일 전까지 배당요구를 할 수 있어 세입자나 후순위 채권자가 이해득실을 따져 배당요구를 해 자칫 잘못하면 뜻하지 않은 경락인수의 부담을 안을 가능성이 높았다.


그러나 개정법 이후에는 그 기일을 앞당겨 최초 경매기일 전까지 배당요구를 하게 의무화시켜 투자자의 추가부담 여지를 없애고 불확실한 권리관계를 확실한 관계로 강화하게 된 것이다. 투자자 입장에서 이 제도의 장점은 권리관계 변동이 많은 경매물건을 입찰이 있기 전에 미리 매각조건을 정해둬 조건을 확정된 상태에서 경매에 부쳐 진다는 점이다. 예기치 못한 권리관계 변수를 미리 파악해 두는 점에서 유리한 것이다. 그러나 경매 초보자라면 권리관계 파악에 더 신중해야 한다. 잘못 분석한 권리를 쉽게 판단해 응찰했다간 선순위 세입자의 보증금 전액을 물어줄 수 있기 때문이다. 또 경매 입찰 전까지 권리변동 여부도 입찰 전 반드시 확인해야 한다.


◇ 달라진 경매진행 방식 = 법 제정 전에는 당일 입찰하고 개찰하는 ‘기일입찰 방식’에서 제정 후에는 정해진 기간 내 우편 또는 직접 경매에 참여하는 ‘기간입찰 방식’으로 바뀌었다. 이렇게 되면 입찰장 분위기에 휩쓸려 고가로 낙찰 받는 ‘묻지마 투자’가 줄고 지방거주자도 마음에 드는 부동산에 입찰할 수 있다.


또 ‘기일 2회 입찰제’가 도입돼 입찰 당일 한 번에 그치면 경매가 두 번씩 입찰에 부쳐져 채권자가 권리확보가 용이하며 경매비용의 절감을 꾀할 수 있다. 따라서 경매참여자는 경매방식을 충분히 이해하고 경매정보를 사전에 파악해 둬야 마음에 둔 경매물건을 바로 낙찰 받을 수 있다. 사전에 경매 진행방식을 확인해 두지 못하면 입찰 당일 낭패를 볼 확률이 높다.


◇ 투자 요령 = 새 민사집행법이 시행되면서 투자에 따른 위험부담이 크게 줄어들어 초보 투자자도 손쉽게 경매에 참여할 수 있게 됐다. 현재 경매가 진행 중인 거의 모든 경매물건은 새 제도로 진행하는 만큼 낙찰자는 투자자를 보호하는 규정에 따라 투자할 수 있는 수혜자인 셈이다.


그러나 입찰 때 권리분석과 물건분석에 따른 투자자 책임은 더 강화된 셈이다. 그동안 예기치 못한 권리관계로 인해 경매계에서 투자자의 사소한 실수로 인한 매각 불허가 결정이 종종 받아 들여졌으나 달라진 민사집행법이 자리매김해 가면서 그 확률이 크게 줄어들었다. 경매 참가자의 입찰 전 책임 있는 권리분석이 요구된다.